El mercado inmobiliario no ha quedado exento de cambios como consecuencia del uso cada vez mayor de las nuevas tecnologías, en el caso concreto del financiamiento de proyectos inmobiliarios los vehículos tradicionales de inversión, como los Certificados de Capital de Desarrollo (CKDes) y los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS), se enfrentan al surgimiento de las Fintech Inmobiliarias, entidades que se apoyan en la tecnología para hacer accesible la inversión en bienes raíces.
Vehículos tradicionales de inversión inmobiliaria vs. Fintech Inmobiliarias
Aunque hasta hace unos años los CKDes (a los que sólo pueden acceder inversionistas institucionales certificados) y las FIBRAS se consideraban formas novedosas de invertir en este mercado, la realidad actual es que su funcionamiento hace difícil que el público general pueda hacer uso de estos vehículos de inversión, incluso con la posibilidad de invertir en FIBRAS desde $90 MXN a través de GBM+, ya que su uso no es intuitivo para los usuarios y requiere cierto grado de formación financiera.
Ante esta situación han surgido plataformas de Crowdfounding Inmobiliario, más amigables y fáciles de usar, en las que a través de la aportación de pequeños montos de capital se busca revolucionar la inversión en proyectos inmobiliarios.
Te explicaremos sus principales características, así como sus diferencias, para que puedas formar tu propia opinión acerca de cada una.
Certificados de Capital de Desarrollo (CKDes)
Los Certificados de Capital de Desarrollo (CKDes) son títulos fiduciarios del Mercado de Capitales con ingresos variables, inciertos y sin garantías que se comercializan a través de oferta pública en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) y cuyos recursos se destinan a financiar proyectos de desarrollo.
A diferencia de otros medios de financiamiento, no cuentan con un dictamen sobre la calidad crediticia de la emisión, los proyectos en los que invierten no requieren un gobierno corporativo basado en la Ley del Mercado de Valores y quienes los emiten no tienen la obligación de transparentar su información financiera cuando las inversiones en éstas sean superiores al 10% del patrimonio del fideicomiso.
Estos instrumentos apoyan proyectos de los sectores inmobiliario, de infraestructura, empresarial y minero con un plazo de liquidación que va de 5 a 50 años y permiten otorgar rendimientos durante el periodo que permanecen en poder del inversionista.
Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS)
Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS), creados en 2011 con base en el modelo estadounidense REITs (Real Estate Investment Trusts), son vehículos líquidos de inversión de capital administrados por una institución de crédito (fiduciario) que obtienen ganancias a través de la inversión, arrendamiento y operación de inmuebles de gran escala y de alta calidad.
Con tiempos de vida variables, a través de las FIBRAS es posible invertir capital en bienes raíces, ya que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) y reparten los dividendos generados por las acciones de forma proporcional entre propietarios y accionistas.
¿Cómo funcionan las FIBRAS?
El proceso a través del cual se obtienen ganancias mediante la inversión de capital en FIBRAS funciona de la siguiente forma:
- El propietario de un inmueble lo aporta al portafolio de proyectos del fideicomiso a cambio de un préstamo y de los dividendos que se generen
- El fiduciario inscribe el fideicomiso en la BMV y genera CBFIs (títulos accionarios de las FIBRAS) para atraer capital.
- Los recursos recaudados a través de las acciones se entregan al propietario del inmueble.
- Expertos en bienes raíces administran el fideicomiso y los bienes inmuebles que forman parte de su portafolio.
- Al terminar el proyecto o ponerse en renta la propiedad el fiduciario cobra la renta del inmueble, entrega a los propietarios sus dividendos de inversión y reparte entre los inversionistas el 95% de la utilidad anual.
Beneficios de los Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria
La inversión en FIBRAS puede considerarse muy atractiva para quien aporta capital, ya que no tiene que cuidar ni gestionar la forma en que se manejan los recursos y los rendimientos que se generan son atractivos debido al aumento constante de la plusvalía de las propiedades, además de obtener ganancias de las rentas de los inmuebles y dividendos de las acciones cotizadas en la Bolsa.
Para quien aporta propiedades al portafolio de una FIBRA el atractivo reside en que es posible integrar varios inmuebles al fideicomiso así como obtener financimiento para poyectos nuevos, además de obtener ganancias a través de las rentas recibidas y la posibilidad de comprar CBFIs de otras propiedades del portafolio del fideicomiso.
¿Qué son las Fintech Inmobiliarias?
Las Fintech Inmobiliarias son plataformas de crowdfunding a través de las cuales las empresas desarrolladoras obtienen capital para financiar sus proyectos mediante financiamiento colectivo a través del siguiente sistema:
- Mediante una plataforma digital se establece una meta para financiar un proyecto del sector inmobiliario en un plazo determinado.
- En una cuenta común, se recolectan en línea las aportaciones de los micro inversionistas.
- Alcanzada la meta, el capital invertido se utiliza para ejecutar el proyecto.
- Al generar utilidades, estas se reparten de forma proporcional a la aportación de cada micro inversionista.
Fintech inmobiliarias y sus modalidades de inversión
1.Crowdfunding inmobiliario de deuda
En este modelo el monto total del capital recaudado se entrega como préstamo al desarrollador del proyecto y se establece una tasa de interés anual fija; los inversionistas reciben ganancias por los intereses que genera la deuda y el inmueble se toma como garantía del préstamo.
2. Crowdfunding inmobiliario equity
En este esquema de inversión quienes aportan capital para el proyecto se convierten en copropietarios del inmueble de forma temporal y proporcional al capital invertido y el rendimiento de su inversión se obtiene de la diferencia entre el costo de la construcción y su precio de venta.
3. Crowdfunding inmobiliario de renting
También llamado patrimonial, el inversionista adquiere de forma temporal un porcentaje de la propiedad con base en la inversión realizada y obtiene ganancias por arrendarla y, en su caso, por su venta final. A diferencia del modelo equity es posible obtener rendimientos de forma prolongada.
Ventajas y desventajas del crowdfunding inmobiliario
El crowdfunding inmobiliario permite invertir en bienes raíces sin necesitar grandes cantidades de dinero con rendimientos altos y bajo riesgo, ya que el inmueble entra como garantía de la inversión y las plataformas en las que se realizan las transacciones usan sistemas de seguridad similares a los de los bancos.
A cambio de su aportación, los inversionistas reciben deuda o capital en un proyecto de desarrollo con la promesa de obtener distribuciones mensuales o trimestrales de ganancias. De no lograrse la meta de inversión, el dinero se devuelve a los inversionistas o se les da la opción de destinarlo a otro proyecto.
Aunque en general son inversiones seguras, uno de los riesgos es la posibidad de que el proyecto se cancele o se prolongue más del tiempo proyectado, aunque esto no ocurre con frecuencia. Adicionalmente, algunos pueden considerar una desventaja el tiempo de retorno de la inversión, que suele ser de mínimo un año debido a la naturaleza de los proyectos inmobiliarios.
A diferencia de modelos como las acciones o fondos de inversión, en el crowdfunding inmobiliario no puedes retirar tu dinero antes del plazo establecido y no adquieres propiedad real del inmueble, sólo el derecho a recibir ganancias.
| Vehículo | FIBRAS | CKDes | Cien Ladrillos | Play Business |
| Tipo | BMV | BMV | Fintech | Fintech |
| Productos | Financiamiento de activos inmobiliarios mediante la emisión de certificados en el Mercado de Valores CBFIs (Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios) | Títulos o valores fiduciarios destinados al financiamiento de uno o más proyectos | Participaciones de propiedades en preventa (copropiedad) – pago de renta. Participaciones de propiedades en Mercado secundario (copropiedad). | Vehículo de propósito especial (SPV) que recibirá un número de acciones del portafolio de bienes raíces FOINBRA con pago por concepto de dividendos |
| Inversión | Desde $80 MXN con GBM+ | Alrededor de $2,000 MXN | Desde $500 MXN | |
| Rendimiento Anual | 6% al 10% | 6% al 9% | 10% al 13% | 6% al 9% |
| Plazo de Inversión | Indefinido | 3 a 4 años | Definido e indefinido | Definido |
Conclusiones
Según datos de la firma estadounidense de investigación de mercado Imarc Group el mercado global del Crowdfunding alcanzó los $12,270 millones de dólares en 2020 con un pronóstico de crecimiento anual de 17% hasta 2026. Por su parte el sitio Statista preve que para 2027 el mercado alcance un valor de $25,800 millones de dólares.
De acuerdo a un estudio realizado en Europa por CrowdSpace, el Crowdfunding Inmobiliario (43%) es el según nicho más común en este mercado, sólo superado por el Financiamiento a Pymes (57%), por lo que se prevé que en los próximos años mantenga un crecimiento sostenido.
Según especialistas en el sector inmobiliadio, entre los retos que enfrentarán las empresas dedicadas a este tipo de financiamiento colectivo se encuentran el fortalecimiento de los sistemas de pago a través de la integración de Blockchain, uso de criptomedas y sistemas de indentificación biométrica, siempre buscando formas de proteger a los inversionistas mediante la implementación de nuevas tecnologías.
En Vivo Grupo Inmobiliario creemos que el futuro no podría ser más emocionante, nos entusiasma ver la evolución del mundo de las finanzas y la tecnología, facilitando el acceso a la adquisición de portafolios inmobiliarios a la población y, a su vez, diversificando los medios de obtener financiamiento y capital para desarrolladores.
No debemos dejar de ver los retos que conlleva constituir una Fintech o una FIBRA, no sólo en términos de capital inicial, sino también en reporteo y cumplimiento normativo mensual y trimestral, cuyo costo es representativo.
Como desarrolladores, por lo pronto seguiremos apoyándonos de préstamos bancarios corporativos donde las tasas aún son adecuadas, desarrollaremos alianzas con fondos de inversión privados y estudiaremos el desarrollo de un market place inmobiliario digital para la promoción directa de nuestro portafolio inmobiliario en el mercado secundario.
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